CDU, CSU und SPD haben den Koalitionsvertrag am 9. April 2025 vorgestellt. Die CSU hat den Koalitionsvertrag bereits bestätigt. CDU und SPD wollen dies nach den Parteitagen bzw. der Mitgliederbefragung bis Ende April 2025 tun. Danach soll Anfang Mai 2025 der neue Bundeskanzler gewählt werden und die neue Bundesregierung ihre Arbeit aufnehmen.
Für die Immobilienwirtschaft enthält der Koalitionsvertrag die folgenden zentralen Vorhaben:
Mietpreisbremse und Mieterschutz:
- Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029
- Verstärkte Regulierung von Indexmieten für Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten
- Verstärkte Regulierung von möblierten und Kurzzeit-Vermietungen in angespannten Wohnungsmärkten
- Vorbereitung eines Vorschlags zur Reform der Mietwucher-Regelung in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und zur Einführung von Bußgeldern bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse durch eine Expertengruppe bis zum 31.12.2026
- Änderung der Modernisierungsumlage zur Gewährleistung besserer „Bezahlbarkeit“ der Miete bei gleichzeitiger Anreizsetzung für Investitionen
- Anhebung der Wertgrenze bei Kleinmodernisierungen (sog. vereinfachtes Verfahren zur Modernisierungsumlage) bis Ende 2025 von EUR 10.000 auf EUR 20.000
- „WG-Garantie“ für Auszubildende und Studenten
- Einführung einer nationalen Mietenberichterstattung
- Stärkung des Verbraucherschutzes zur Durchsetzung von Mieterrechten
- Keine Absenkung der Kappungsgrenze für Bestandsmieten
Reform des Baurechts:
- Einführung eines „Wohnungsbau-Turbos“ und erleichterten Lärmschutzfestsetzungen innerhalb der ersten 100 Tage (ohne Details; nach den Vorschlägen aus der letzten Legislaturperiode war mit „Bau-Turbo“ die erleichterte Abweichung von Vorgaben des Baugesetzbuches gemeint)
- Danach grundlegende Reform des Baurechts, einschließlich
- Weiterentwicklung von TA Lärm und TA Luft zur besseren Lösung von Nutzungskonflikten zwischen Wohnen, Gewerbe und Landwirtschaft
- Vereinfachung von Baustandards
- Erleichterung von seriellem und modularem Bauen
- Absicherung von Gebäudetyp E
- Ausschluss von Mangel bei Abweichen von anerkannten Regeln der Technik
Kommunale Vorkaufsrechte:
- Verhinderung der Umgehung kommunaler Vorkaufsrechte bei Share Deals
- Ausweitung der kommunalen Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten
Umwandlungsverbot:
- Verlängerung des Umwandlungsverbots nach § 250 BauGB für die Aufteilung von Gebäuden in Wohnungseigentum um 5 Jahre bis Ende 2030
Milieuschutzgebiete:
- Erleichterung barrierearmer und energetischer Sanierungen
- Ausnahme selbstnutzender Eigentümer vom Milieuschutzrecht
ESG:
- Abschaffung des bestehenden Heizungsgesetzes
- Technologieoffenere Gestaltung des Gebäudeenergiegesetzes
- Ermöglichung einer flexibleren, quartiersbezogenen Wärmeplanung
- Initiative zum Aufschub der (aktuell bis Ende Mai 2026 laufenden) Umsetzungsfristen der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD)
- Unterstützung der EU-Omnibus Initiative zur Reduzierung des Anwendungsbereichs der Nachhaltigkeitsberichterstattung (CSRD) und Lieferkettensorgfalt (CSDDD)
Steuerliche und finanzielle Förderung:
- Auflegung eines Investitionsfonds für den Wohnungsbau im Zusammenspiel von öffentlichen Garantien (z.B. der KfW) und privatem Kapital
- Steuerliche Maßnahmen zur Erleichterung der Wohnungseigentumsbildung für Familien, Neubauförderung und Sanierung
- Schaffung von Wohnungen in angespannten Märkten unter 15 EUR prom² durch Maßnahmen des Bundes zur Senkung der Finanzierungskosten (z.B. Garantien)
- Ausweitung der Investitionen in den sozialen Wohnungsbau einschließlich Verdoppelung der Mittel für „Junges Wohnen“ und Ausweitung der Mittel für altersgerechtes Wohnen
- Steuerliche Anreize für günstige Vermietung
- Fokussierung der KfW-Förderung auf zwei Programme „Neubau“ und „Modernisierung
- Förderung genossenschaftlichen Wohnens
- Vereinfachung des Wohngeldes mit den Ländern
In der Gesamtschau zeigt sich ein gemischtes Bild. Regulatorischen Verschärfungen vor allem für Wohnimmobilien stehen das Bekenntnis zur Erleichterung und Flexibilisierung der Bauvorschriften sowie zur Ausweitung der steuerlichen Förderung gegenüber. Bei dem Großteil der im Koalitionsvertrag verankerten Vorhaben werden die Details allerdings offen gelassen. Die konkrete Umsetzung wird somit den zuständigen Ministerien sowie den parlamentarischen Arbeitsgruppen und Ausschüssen überlassen. Hier besteht für die Immobilienwirtschaft die Möglichkeit, sich über die Branchenverbände einzubringen.